伴随着商业不动产REITs试点近日正式启动，我国公募REITs市场正实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，一个底层资产和市场业态更加丰富，更具活力的多层次REITs市场生态正在加速构建。业内人士指出，商业不动产REITs试点的落地，将支持构建房地产发展新模式，并进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
日前，证监会正式印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》）以及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），沪深交易所、中国结算等同步出台配套文件。据悉，相关部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化、法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作。
商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。《通知》明确指出，推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。
为保障商业不动产REITs试点平稳起步，《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架。配套业务规则方面，修订后的新规则中将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入规则范围。准入标准方面，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排。在优化审核机制并强化发行监管方面，调整后的业务规则明确审核各环节程序、缩短审核时限，进一步提高审核效率。配套规则优化发售定价安排，完善扩募机制，强化信息披露要求，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求等。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前房地产行业正向“投-融-管-退”的资产精细化运营管理模式转变。商业不动产REITs的推出对房地产风险防范化解具有积极的作用，将促进房地产行业的转型升级。北京大学光华管理学院教授张峥表示，商业不动产REITs将提升资本市场的包容性和适应性，为中国房地产行业和实体经济提供更加多元化的融资渠道。同时，商业不动产REITs也将服务国家战略，如保障性住房建设、城市更新、消费提振等，为政策实施提供金融支持。
根据《公告》及其配套规则，目前市场各参与主体可直接向证监会、交易所申报。试点初期，不求多、不求快，坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关。记者获悉，商业不动产REITs将重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。
商业不动产REITs试点的正式启动，也标志着我国公募REITs市场向多元化资产类型迈出关键一步，一个底层资产更加丰富的REITs市场体系正在加速构建中。中信建投表示，商业不动产REITs试点落地，标志着中国公募REITs底层资产迈向全门类。
从发展历程来看，2020年4月，证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，2021年6月21日，我国首批9单公募REITs项目在沪深交易所正式上市。统计数据显示，截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，融资金额2099亿元，总市值达到2199亿元，我国公募REITs市场从无到有，正在发展壮大。同时，市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。
证监会表示，要加快推进REITs市场体系建设，推进市场扩容扩围。持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长。完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力，不断增强其长期价值创造的内生动力。平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。
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